hrvatski

Nekretninski investicijski fondovi - čimbenik razvoj investiranja u nekretnine u Republici Hrvatskoj

Nekretnine s investicijskog gledišta predstavljaju jednu od temeljnih investicijskih klasa. Razlikuju se dva temeljna načina investiranja u nekretnine: direktno i indirektno investiranje u nekretnine. Direktno investiranje se odnosi na kupovinu nekretnine od strane investitora uz preuzimanje svih prava i obaveza povezanih sa vlasništvom. Izlaganje nekretninskim investicijama direktnim načinom pretpostavlja rizike povezane sa specifičnim investicijskim karakteristikama nekretnina poput: nelikvidnosti, nepodjeljivosti i nedostatka fleksibilnosti u usporedbi sa financijskom imovinom. Nepovoljne investicijske karakteristike nekretnina osnovni su katalizator razvoja indirektnih investicija u nekretnine koje se odnose na izlaganje nekretninskim investicijama putem kolektivnih investicijskih instrumenata koji efikasno transformiraju negativna investicijska obilježja nekretnina u pozitivna obilježja investicija u prenosive vrijednosnice. Rastuća potražnja za indirektnim vidovima ulaganja u nekretnine u proteklim desetljećima, generirala je razvoj posredničkih institucija specijaliziranih za nekretninske investicije. Najznačajnije investicijske financijske institucije na tržištima nekretnina su nekretninski investicijski fondovi. Nekretninski investicijski fondovi su kolektivne investicijske sheme koji javno emitiraju investicijske jedinice, a prikupljeni kapital dalje investiraju u različite nekretninske investicijske aktivnosti. Pojavni oblici nekretninskih fondova variraju prvenstveno zbog različitih investicijskih preferencija ciljanih skupina investitora i regulacije koja određuje ustrojavanje i aktivnost fondova. Iskustva zemljama sa razvijenom industrijom nekretninskih fondova ukazuju na važnost posebne porezne regulacije za razvoj takve vrste fondova. S ciljem poticanja privatnih i institucionalnih investicija u nekretnine, legislative brojnih država omogućuju strukturiranje „porezno transparentnih nekretninskih investicijskih instrumenata“ ; reguliranih formi investicijskih entiteta izuzetih od oporezivanja na razini fonda. Većina legislativnih rješenja se temelji na iskustvima REIT (Real Estate Investment Trust) modela koji na financijskom tržištu SAD-a egzistira već na pola stoljeća. Atraktivnost indirektnoga investiranja u nekretnine povezana je sa određenim karakteristikama investicijskih instrumenata koje su inkorporirane u tržišno uspješnim modelima. Investitori preferiraju likvidne i porezno transparentne instrumente sa povijesno stabilnim prinosima. Bitan utjecaj na uspješnost pojedinih instrumenata imaju investicijski troškovi i povezanost ukupnih prinosa sa prinosima na direktnome tržištu. Američki model nekretninskog investicijskog fonda (REIT) posjeduju sve navedene karakteristike zbog čega se smatra univerzalnim primjerom kvalitetnoga regulatornoga okvira za razvoj nekretninskih fondova te se sve više država svijeta odlučuje na njegovo uvođenje uz izmjene prilagođene specifičnostima pojedinog tržišta. Zakon o investicijskim fondovima koji je na snazi u Republici Hrvatskoj propisuje mogućnost osnivanja fondova za ulaganje u nekretnine isključivo u organizacijskom obliku zatvorenoga fonda sa javnom ponudom. Navedena odredba nalaže osnivanje nekretninskih fondova u formi javnih dioničkih društava sa ograničenim investicijskim mogućnostima i porezno ih diskriminira u odnosu na otvorene investicijske fondove namijenjene investiranju u ostale imovinske klase. Neusklađenost regulacije sa tržišnim zahtjevima potvrđuje trend smanjenja broja nekretninskih fondova. Daljnji razvoj nekretninskih fondova u Republici Hrvatskoj moguće je postići izmjenom postojeće regulacije i uvođenjem porezno transparentnog modela nekretninskog fonda na hrvatsko financijsko tržište.

tržište nekretnina; Hrvatska; financijske institucije; financijsko tržište; investicijski fondovi

nije evidentirano